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pc预测2.8预测5月27日晚，上海出台一系列房产新政。首套房首付比例降至20%，非沪籍居民购房社保年限缩短，非沪籍单身可购外环内二手房，离异购房合并计算住房套数规定取消，二孩及以上家庭可增购一套住房……

接下来这个月肯定会有一波行情，到六月底之前可以看看市场怎么样。我个人判断来说，和前一个月相比，整个上海二手房市场的成交量上涨20%应该没问题。

新政涉及方方面面，有业内人士表示远超预期，并称这一晚是“上海楼市不眠之夜”。如此大幅度的政策调整，会带来怎样的楼市热度？房价会涨吗？哪条政策最值得关注？有哪些人群会产生购房意愿的变化？

实际上，疫情后，房价小涨一波后，这两年又往下降。我们最近二手房的价格是挺低的，新政发布之前，有一个小区的小房型，成交价是近两年从来没有过的，这个价格对于刚需客户来讲，相当于已经降到底价了。

刚才政策出来之后这会时间，我们做的一个新房项目，有四五个客户就直接付定金了。像这些客户，贷款利率的调整和限购的放开，是影响决策的两个主要因素。

不过，哪怕首付款降低，但是贷那么多款杠杆还是很高，如果碰到一些公司裁员、收入不稳定的话，包袱还是会比较重，很多人可能也还要再观望下。房价会不会涨我也不好说，大涨我个人觉得不会吧。

首套房的首付比例调整到20%，对于很刚需的客户会有作用，但是对于整体面上的影响不会特别大，很多客户贷款都不会把杠杆拉得很满。但是有一些客户想在上海置业，或者有买婚房的需求，就会急着上车，手上预算可能就是差首付，贷款后续能够承担，新政对于这类比较集中的小部分人群会有一定促进作用。

新政出来后，我第一时间打了银行电话和公积金客服电话做确认，各种渠道情况都落实一下，后来看到“上海发布”发了，又仔细把政策都看了下来，下一步就是解读和研究政策。

我是2013年6月进入房地产行业的，目前自己创业，在位于宝山区的思信好房做店长，新房二手房业务都做，二手房做得更多一点。

在上海的房地产市场，很多刚需客户其实还是持币待购，在做观望。那么现在无论从利率方面，还是首付比例方面，整个政策其实都在历史最划算的一个范围，所以现在买房还是比较恰当的时机。

上海会不会像其他城市那样全面取消限购？我们想还是不太可能，现在这样已经很好了，新政的力度已然非常大。但我们还在讨论一个点，那就是，住房增值税征免年限有没有可能从5年再降为2年？我想那样的话，房产的流通还可以更快。

说实话之前也有想过会有利好的政策，但是什么时候出不知道。晚6点政策发布之后，我们就开会给销售人员做政策解读，讲它的利好，然后让大家去联系客户，去一对一地做政策宣讲，再根据客户的具体需求去推荐房子，看能不能约他们去看房。

从贷款利率、个人公积金、限购等方面来看，新政都是非常利好的。这两年房地产市场是不太景气，但这个新政出来，我估计最近，至少到六月底，成交量应该不会差，上海的房产成交量肯定会上浮。

从整个政策面来看，非沪籍单身可以在上海的外环内买二手房，会促进整个市中心区域二手房的成交。贷款额度和利率的调整，也使得贷款这部分的压力降了很多，其实是极大地推动整个房地产市场的活跃度，也会增加一些购房的客户存量。

总的来看，限购的放开还是能增加很多购房需求，以前外地人要五年社保，单身还买不了房，现在能买了肯定很多有购房刚需的人想往市中心跑，哪怕买个老破小，最起码也在市中心有套自己的房子。

我们也打算要给客人打电话联系了，包括一些单身非沪籍的客户，之前只能买到郊区，现在我们要问问他们往市区里有没有意向；家有二宝三宝的，也会联系一下；包括现在商业性个人住房贷款利率也蛮低，首付款也降低很多，可能会吸引一些客户。本来周一是我们的休息日，现在马上就开始忙起来了。

27日晚，澎湃新闻记者采访了多位上海的房产销售和中介人员。无一例外，新政出台之后，他们所做的第一件事就是联系手里积存的客户资源，释放政策带来的吸引力。

新政力度之大，即使同在业内也会抓到不一样的关注点。他们有人在意多孩家庭的购买意愿，有人觉得非沪籍单身的刚需人群会抓紧上车，也有人觉得离婚和赠与的政策变化带来了新的可能。

（27日）九点才吃晚饭，晚上十点多还要开会，最近都挺忙的。我们项目目前整体的来访量其实蛮多，有将近2000组。今天是周一，我们本来也会趁晚上的时间再回访一些来看房的客户。

我想对于小房子，尤其外环外总价不高的，可能会卖得比较快，因为在上海的外省市人士还是很多的，社保满三年，把原先租房子的租金再贴上一些还月供，就能买房解决孩子的上学问题。

相对一致的看法是，新政对于刚需人群的影响会比较大，但市场究竟如何反应，还需要一定的时间来观察。在这个忙碌的时刻，他们从自己的所见所感之中，隐隐看到上海楼市升温的苗头。以下是他们的自述。

新政最大的一个变化，我觉得是取消了离异购房合并计算住房套数的规定，且已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。这也是放开了一个口子。对一些房子比较多的人来说，也是变相地放开了一部分限购。当然这需要一个阶段，市场才会体现出成交量的激增。

新政对于新房和二手房的价差，直接影响不大，但是新政刺激了买房需求，增多了买房的人数，可能有些新楼盘短时间内会把原有的优惠取消，或者把付款周期收紧。

目前政策有一个不太确定的点就是，外环内二手房的放开限购是针对于外环到中环之间，还是说包含内环和中环。非沪籍单身能够在外环内买二手房，会让二手房变得更有吸引力。

今年1月30日，上海优化住房限购政策，允许符合条件的单身非本市户籍居民在外环以外区域（崇明区除外）购房；5月1日，又实施了多子女家庭住房公积金支持政策等。但实话说，我们当时觉得这些政策还是没有起到太大的刺激作用。后来成都、杭州等地逐步取消住房限购政策，我们就在想，上海会不会还有“大动作”？

今天也有着急卖房的业主联系我们，把价格又调低十万，想趁着这波行情赶紧出手。但市场上那些不着急的房东，价格挂得还是会比较高。也有人看到新政之后觉得自己价格定低了，想再挂高一些。三类情况都有，对于二手房来说，市场是一部分因素，但关键的决定性因素，还是在于每个房东的具体情况。

新政出了，那么我们会根据之前了解的客户情况，联系一些之前因为社保差一年半年没有购房资格的，或者是首付有一些缺口的、担心月供的，新政出来之后其实他们也是可以过来买的。今天晚上我这边新政出台之后有认购意愿的，大概就有将近十个客户。

也会有一些客户主动来联系，比如正在准备买房的，担心这个政策出来之后，房价会不会上涨。也有客户收到我们发过去的新政之后，觉得房价还会再往下走。目前来讲，我觉得短期内房价应该比较稳定，不会有太大的变化。

整体上会有一个缓冲期，如果市场反响大的话，应该会体现在半个月到一个月之后。而且现在政策刚落地，银行各方面的细则还没出来，大家也需要一个解读政策的时间。市场反应要再等等，看接下来这个月的成交量情况。

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